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20. August 2019

DAV
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Fotos:

Ludwig Migl

Heinz Zak

Dr. Inge Rötlich

GEG Grundertragsgemeinschaft: Nach der Gläubigerversammlung der Siebeg Baubetreuungs GmbH verbleiben keine Zweifel mehr, dass die Anleger der GEG einen Totalverlust ihrer Kaufpreise erleiden werden.

28.04.2011: - Seit der Gläubigerversammlung der Siebeg GmbH vom 12.11.1999 dürfte für die Anleger der GEG nunmehr Klarheit darüber herrschen, dass die Anleger die erworbenen Bruchteile nach der zu erwartenden Verwertung der Immobilie ersatzlos verlieren werden. Trotz der jahrelangen Zahlungen werden die Anleger damit einen Totalverlust ihrer bereits geleisteten Kaufpreise hinnehmen müssen. Unter Umständen ist es möglich, die Verantwortlichen der Fondsgesellschaft auf Ersatz des entstandenen Schadens in Anspruch zu nehmen.

Immobilienvermögen zum Nulltarif

Als besonders ertragreiche, wertstabile und inflationsgeschützte Investition in Immobilien wurden die Bruchteile an der GEG in den Verkaufsprospekten beworben. Gemäß dem Werbeslogan sollte es sich bei dem Angebot um „Immobilienvermögen zum Nulltarif“ handeln. Gemeint war, dass die Anleger neben einer Sofortzahlung von wahlweise 5 %, 10 % oder 15 % der Einlage die weitere – zunächst gestundete – Einlage über sog. Vermögenswirksame Leistungen des Arbeitgebers sowie die zusätzlich vom Staat gewährte 10%ige Sparzulage erbringen sollten. Die dadurch noch nicht abgedeckte Einlage sollte über anteilige Vorabausschüttungen aus den Mieterträgen der angebotenen Immobilie geleistet werden, so dass der eigentliche Aufwand des Bruchteilerwerbers (nur) in der Einzahlung der Sofortzahlung bestand. Darüber hinaus wurde mit dem Standort der Immobilie in Tuttlingen, mit einer überdurchschnittlichen Kaufkraft der Region sowie der Industriedichte geworben. Wem das noch nicht genügte, der wurde spätestens durch die Berechnungsmodelle im Prospekt der GEG überzeugt, unterstellten diese doch eine Wertsteigerung der Immobilie von 3% pro Jahr sowie jährlich steigende Mieteinnahmen. Das musste selbst den konservativen, also sicherheitsorientierten Anleger überzeugen.

Gründung der Grundertraggemeinschaft war Notlösung

Entgegen den Anpreisungen der Verkaufsprospekte verfolgten die Gründer der GEG nicht den primären Zweck, Anlageinteressenten die Möglichkeit des Erwerbs von Bruchteilen einer lukrativen und wertstabilen Immobilie anzubieten; vielmehr hat sich im Zuge der Insolvenz der Siebeg Baubetreuung GmbH heraus gestellt, dass die Gründung der GEG einem gänzlich anderen Umstand geschuldet war, nämlich der Unverkäuflichkeit der Fondsimmobilie zu wirtschaftlich vernünftigen Konditionen. Vergeblich hatten – so die Angaben des Insolvenzverwalters – die Initiatoren der GEG zuvor versucht, die Fondsimmobilie im Ganzen zu verkaufen. Es folgte die Initiierung der Grundertraggemeinschaft für den nicht gewerblich genutzten Teil der Immobilie, mutmaßlich in der Absicht, einen am Markt nicht erzielbaren Kaufpreis durch den Verkauf einer Vielzahl von Bruchteilen zu realisieren. Den Verkaufsunterlagen der GEG waren diese Umstände freilich nicht zu entnehmen.

Mangelnde Werthaltigkeit der Bruchteile

Während die Motivation zur Gründung der GEG im Grunde genommen nur eine Schlussfolgerung zulässt, nämlich die mangelnde Werthaltigkeit der Bruchteile, kommt erschwerend hinzu, dass die angebotene Immobilie bei Gründung der GEG bereits wertausschöpfend durch Grundschulden zugunsten der die Siebeg Baubetreuung GmbH finanzierenden Bank belastet war. Da jedoch diese Kreditverbindlichkeiten von den Käufern der Bruchteile nicht übernommen wurden, sondern weiterhin bei der Siebeg GmbH verblieben, hing der lastenfreie Erwerb des Eigentums an diesen Bruchteilen entscheidend davon ab, dass die Siebeg Baubetreuung GmbH auch künftig ihre Kreditverbindlichkeiten gegenüber der finanzierenden Bank fristgerecht bedient und letztlich auch ablöst. Damit hing das Risiko eines Scheiterns des lastenfreien Eigentumserwerbs durch die Bruchteilseigentümer der GEG wesentlich von der wirtschaftlichen Entwicklung der Siebeg Baubetreuung GmbH ab. Bis zur Insolvenz der Siebeg Baubetreuung GmbH hatte diese ihre Kreditverbindlichkeiten gegenüber der finanzierenden Bank jedoch nicht abgelöst. Und nach wie vor ist die Immobilie wertausschöpfend durch Grundschulden zugunsten der die Siebeg Baubetreuung GmbH finanzierenden Bank belastet. Eine Verwertung der Immobilie wird nach Angaben des Insolvenzverwalters der Siebeg Baubetreuung GmbH – erwartungsgemäß – bei weitem nicht den zur Ablösung der Kreditforderungen der finanzierenden Bank erforderlichen Betrag erreichen. Ein künftiger Verwertungserlös aus der Immobilie wird den Bruchteilerwerbern der GEG somit nicht einmal anteilig zukommen.

Schadenersatzforderungen prüfen lassen

Die im Insolvenzverfahren über das Vermögen der Siebeg Baubetreuung GmbH zutage geförderten Erkenntnisse über die Hintergründe der Veräußerung der Immobilie in Gestalt von Bruchteilen sowie die – aus Sicht der Kanzlei Dr. Rötlich Rechtsanwälte – auf ambitionierten Ertragserwartungen und Wertsteigerungen basierenden Prognoserechnungen werfen die Frage auf, ob und ggf. wer für den Ersatz des den Bruchteilererwerbern entstandenen Schadens verantwortlich ist. Die Kanzlei Dr. Rötlich Rechtsanwälte sieht hier Anhaltspunkte für eine Haftung von Verantwortlichen der GEG und rät den betroffenen Anlegern, einen auf das Kapitalanlagerecht spezialisierten Rechtsanwalt mit der Prüfung des Einzelfalles zu beauftragen.

Asnprechpartner: Rechtsanwältin Dr. Rötlich